podwyżka opłat eksploatacyjnych - Forum mieszkańców osiedla przy ul. Stryjeńskich 19 (Warszawa Ursynów)

Gość

właśnie nie, bo ci którzy wygrali, płacą tylko to co było przed tymi nielegalnymi podwyżkami, tzn. podwyżkami ustanowionymi przez nieistniejącą a teraz nielegalną RN

Gość

Gość

Podnosi się opłaty nierówno. w jednym mieszkaniu inaczej w innym inaczej. Inaczej za miejsca postojowe. Jak ktoś zna Prezesów to wie jak staki są ustawianawiane. Warto podpytać sąsiada, porównać się czy komuś opłata nie odskoczyła. Liczy się uprzejmość na infolinii, czy piszemy skargi, czy wnosimy sprawy do sądu, czy co innego ... scoringowanie może być dotkliwe. Najważniejsze że mamy czyste księgi wieczyste, to przy nowych ustawach spokojniejszy sen jest. Piszę jako członek innej sm niż PAX.

Gość

dostaliśmy od miasta info o obniżce opłat za wodę, ale nasza wspaniała sm pax milczy jak zaklęta, nie koryguje podwyżki od 1 sierpnia

lkmad · Gość

Czy ma kto bilansy spółki lub jakiś potwierdzony raport? Nie chce mi się płacić 20 zł za raport z wywiadowni, a chętnie bym poczytał.

Odpowiedź podsekretarza stanu w Ministerstwie Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej - z upoważnienia ministra -
na zapytanie nr 3113

w sprawie przymusowych opłat spółdzielców na konto prywatnej firmy

Szanowna Pani Marszałek! Opowiadając na przekazane przy piśmie z dnia 23 stycznia 2013 r., nr SPS-024-3113/13, zapytanie posła Artura Górskiego w sprawie przymusowych opłat spółdzielców na konto prywatnej firmy, informuję, co następuje:

Działalność spółdzielni mieszkaniowych regulują przepisy ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (dalej u.s.m.), a w zakresie nieuregulowanym w ustawie (patrz art. 1 ust. 7 u.s.m.) do spółdzielni mieszkaniowych stosuje się przepisy ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze (dalej u.p.s.). Ponadto art. 2 u.p.s. stanowi, iż spółdzielnia prowadzi działalność na podstawie niniejszej ustawy, innych ustaw oraz zarejestrowanego statutu. Przepisy obu ww. ustaw regulują również uprawnienia i obowiązki członków spółdzielni mieszkaniowych. Zgodnie z art. 18 § 5 pkt 1 u.p.s. członek spółdzielni ma obowiązek przestrzegania przepisów prawa, postanowień statutu i opartych na nich regulaminów.

Obowiązek uczestniczenia przez użytkowników lokali w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale oraz eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu wynika wprost z przepisów art. 4 ust. 1-2 i 4 u.s.m. Zgodnie z art. 4 ust. 62 u.s.m. opłaty, o których mowa w art. 4 ust. 1-2 i 4 u.s.m., użytkownicy winni wnosić z góry do 10 dnia każdego miesiąca, przy czym statut spółdzielni może określić inny termin do wnoszenia opłat, nie wcześniejszy jednak niż ustawowy. Ponadto zgodnie z art. 41 ust. 1 u.s.m. zarząd spółdzielni prowadzi odrębnie dla każdej nieruchomości ewidencję i rozliczenie przychodów i kosztów, o których mowa w art. 4 ust. 1-2 i 4 u.s.m.

Zgodnie z przepisami art. 1 ust. 3 u.s.m. spółdzielnia mieszkaniowa zarządza nieruchomościami stanowiącymi jej mienie lub nabytym na podstawie ustawy mieniem jej członków, zatem obowiązana jest zachować wobec użytkowników jawny i przejrzysty sposób działania, a w przypadku podejmowania działań obowiązana jest wskazać podstawę prawną i uzasadnienie danego działania. Każde działanie spółdzielni musi mieć stosowne umocowanie prawne (przepis ustawy, postanowienie statutu lub regulaminu bądź stosowną uchwałę organu), a co najważniejsze - właściwie i skutecznie zabezpieczyć interesy spółdzielni i użytkowników lokali (patrz art. 1 u.p.s.).

Przepisy ww. ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie przewidują, by użytkownicy lokali uiszczali opłaty związane z eksploatacją i utrzymaniem zajmowanych lokali na konto prywatnej spółki, tj. w sposób wskazany w zapytaniu posła Artura Górskiego jako rozwiązanie zastosowane przez Spółdzielnię Mieszkaniową PAX w Warszawie w związku z zajęciem kont spółdzielni przez komornika. Przyjęcie przez spółdzielnię takiego rozwiązania nie jest sprzeczne z prawem, tym niemniej obarczone jest licznymi zagrożeniami. Należy też mieć na uwadze, że nieregulowanie zobowiązań zasądzonych w procesach sadowych i egzekwowanych w postępowaniu komorniczym jest odejściem od zasady zaspokajania roszczeń wierzycieli spółdzielni mieszkaniowej.

Zgodnie z art. 509 ustawy Kodeks cywilny (dalej K.c.) wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią, chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania. Spółdzielnia jest wierzycielem w stosunku do użytkowników lokali w zakresie wnoszonych przez nich opłat za ich użytkowanie. Zatem, z formalnego punktu widzenia, legalnie funkcjonujący zarząd spółdzielni może zawrzeć umowę z prywatną spółką o administrowanie nieruchomościami spółdzielni i wskazać użytkownikom w zawiadomieniach rachunek bankowy tej spółki jako właściwy do wnoszenia opłat za użytkowanie lokali.

Należy zauważyć, że powyższe działanie nie niesie ze sobą zmiany zarządzania, do której na podstawie art.1 ust. 3 u.s.m. obowiązana jest jedynie spółdzielnia. Administrowanie nieruchomością to wyłącznie prowadzenie bieżących czynności zwianych z obsługą nieruchomości, np. jak w analizowanym przypadku byłoby to pobieranie opłat za użytkowanie lokali.

Biorąc pod uwagę, iż działanie spółdzielni polegające na powierzeniu wykonywania części swoich obowiązków podmiotowi zewnętrznemu nie jest uregulowane przepisami prawa, w takim przypadku interesy użytkowników lokali winna zabezpieczać umowa zawierana pomiędzy spółdzielnią a tym podmiotem/spółką. W przypadku rozwiązania organizacyjnego polegającego na powierniczym przelewie wierzytelności niepokój budzi sprawa dalszego administrowania przez podmiot zewnętrzny/spółkę powierzonymi środkami. Rodzi się uzasadniona wątpliwość, czy powierzone środki przekazywane będą do właściwych podmiotów celem regulowania należności za świadczone usługi (dostawa ciepła, wody, wywóz śmieci itd.), jak również w zakresie księgowania opłat wnoszonych przez użytkowników na ich indywidualnych kontach.

Należy także mieć na uwadze, że w wypadku gdy spółka nie wywiąże się należycie z przelewu powierniczego wierzytelności (nie reguluje zobowiązań spółdzielni), skuteczne dochodzenie należności od dłużnika będącego spółką z ograniczoną odpowiedzialnością wymaga skierowania sprawy na drogę sądową w celu przeprowadzenia postępowania egzekucyjnego (część III Kodeksu postępowania cywilnego). W świetle art. 151 § 4 Kodeksu spółek handlowych (dalej K.s.h.) za zobowiązania spółki z ograniczoną odpowiedzialnością odpowiada sama spółka, a nie jej wspólnicy. W przypadku bezskuteczności egzekucji prowadzonej z majątku samej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością wierzyciel może dochodzić swoich praw z majątku osobistego członków zarządu spółki (art. 299 K.s.h.). Członek zarządu może się jednak uwolnić od odpowiedzialności, jeżeli wykaże, że we właściwym czasie zgłoszono wniosek o ogłoszenie upadłości lub wszczęto postępowanie układowe albo że niezgłoszenie wniosku o ogłoszenie upadłości oraz niewszczęcie postępowania układowego nastąpiło nie z jego winy, albo że pomimo niezgłoszenia wniosku o ogłoszenie upadłości oraz niewszczęcia postępowania układowego wierzyciel nie poniósł szkody (art. 299 § 2 K.s.h.). Orzeczona przez komornika bezskuteczność egzekucji nie oznacza zakończenia procesu windykacji należności. Wierzyciel może dochodzić zaspokojenia swoich roszczeń z majątku osobistego członków zarządu spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, kierując przeciwko nim pozew o wydanie nakazu zapłaty.

Stosownie do art. 212 § 1 K.s.h. prawo kontroli działalności spółki z ograniczoną odpowiedzialnością służy każdemu wspólnikowi. W przypadku gdy zarząd uchyla się od obowiązku udzielenia informacji o działalności spółki lub odmawia wglądu do dokumentów bądź ksiąg spółki, wspólnik może złożyć wniosek do sądu rejestrowego o zobowiązanie zarządu do udzielenia wyjaśnień lub udostępnienia do wglądu dokumentów bądź ksiąg spółki (art. 212 § 4 K.s.h.). Zatem realny wpływ na działalność spółki z organiczną odpowiedzialnością mają jej organy - zarząd jako organ uprawniony do prowadzenia spółki, rada nadzorcza - jako organ kontroli (art. 204 i 219 K.s.h.) i wspólnicy. Wspólnikom przepisy ustawy (K.s.h.) przyznają dodatkowo szereg uprawnień, w tym także nadzorczo-kontrolnych wobec organów spółki (patrz art. 212 oraz art. 215 K.s.h.).

W świetle przepisów ustawy (K.s.h.) osoby spoza ww. grona nie mają praktycznie żadnego wpływu na działalność spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, jak również pozbawieni są możliwości jakiejkolwiek kontroli jej działalności, kondycji finansowej czy dokonywanych transakcji finansowych. Nie mają wpływu na ewentualne przyczyny rozwiązania spółki, które przewiduje art. 270 K.s.h.. Należy również mieć na uwadze, że postawienie spółki w stan likwidacji, a w przypadku niewypłacalności spółki - w stan upadłości, spowodować może, że dochodzenie wierzytelności od spółki stanie się procesem długotrwałym, a wierzyciel może nie zostać w pełni zaspokojony.

Odnosząc się bezpośrednio do wskazanej przez posła Spółdzielni Mieszkaniowej PAX w Warszawie informuję, że działalność spółdzielni była wskutek wpływających w latach 2009 i 2010 skarg członków przedmiotem badania ministra na podstawie uprawnień, o których mowa w art. 93a u.p.s. Zakres badania wynikał z problemów przedstawionych w pismach członków i dotyczył wzajemnych roszczeń na tle rozliczeń finansowych. W efekcie minister w dniu 28 lipca 2010 r. skierował do Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP w Warszawie, w którym spółdzielnia jest zrzeszona, wniosek o przeprowadzenie lustracji działalności spółdzielni za lata 2007-2010. Lustracja ta do dnia dzisiejszego nie została zakończona. Według informacji związku sporządzenie protokołu i przedstawienie go zarządowi spółdzielni nastąpi nie później niż do końca lutego 2013 r.

Sprawa przekazywania opłat za używanie lokali na konto prywatnej spółki - CEE Property Administrator Sp. z o.o. - dotyczy okresu późniejszego, tj. roku 2012, zatem nie jest przedmiotem badania w ramach ww. lustracji. Związek poinformował, iż w związku z licznymi zapytaniami członków lustratorzy rozpoznali ww. sprawę. Z ustaleń lustratorów wynika, że:

- na posiedzeniu Zarządu SM PAX w Warszawie w dniu 11 października 2012 r. podjęta została uchwała w sprawie powierniczego przelewu wierzytelności,

- realizując ww. uchwałę zarząd spółdzielni zawarł w dniu 2 listopada 2012 r. umowę powierniczego przelewu wierzytelności z CEE Property Administrator Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie (02-512) przy ul. Puławskiej 24 A lok. 30,

- w tym samym dniu, tj. 2 listopada 2012 r. zarząd zawarł umowę o administrowanie nieruchomościami z CEE Property Administrator Sp. z o.o. w Warszawie.

Spółdzielnia poinformowała o tych ustaleniach umowy zawartej z ww. spółką, które dotyczą zabezpieczenia interesów spółdzielni i użytkowników lokali, wskazując, iż (cytuję):

-˝Spółka CEE Property Administrator nie jest wierzycielem spółdzielni, a więc ewentualna egzekucja nie jest możliwa,

- powiązanie personalne poprzez pana Andrzeja Ślązaka - prezesa Zarządu SM PAX i spółki CEE Property Administrator gwarantuje działanie spółki zgodnie z interesem spółdzielni, analogicznie jak w latach 2003-2011, i zapewnia prawidłowe działanie SM PAX (chodzi tu o inny podmiot niż ww. spółka),

- księgowość spółki została zlecona SM PAX,

- zgodnie z umową pozostali członkowie Zarządu SM PAX są przełożonymi pracowników spółki,

- rachunek bankowy obsługują pracownicy spółdzielni,

- administrator zobowiązany jest do składania spółdzielni pisemnych sprawozdań z prowadzonych czynności administrowania, tj. do 31 sierpnia bieżącego roku i do 28 lutego następnego roku,

- administrator składa dodatkowe sprawozdania i zestawienia na żądanie SM PAX,

- spółdzielni przysługuje prawo kontroli wykonywania czynności objętych umową˝.

Przyjęte rozwiązanie organizacyjno-gospodarcze, polegające na powierniczym przelewie wierzytelności, ma związek przyczynowy z faktem zajęcia kont spółdzielni przez komornika.

Związek ustalił, iż spółdzielnia pismem z dnia 5 listopada 2012 r. wskazała numer rachunku bankowego spółki, a kolejnym pismem z dnia 14 listopada 2012 r. poinformowała użytkowników lokali o przyczynach takiego postępowania oraz o skutkach wnoszenia opłat za lokale na inne konto bankowe niż wskazane w ww. zawiadomieniach z dnia 5 listopada 2012 r., stwierdzając, iż wnoszenie opłat na inne konto niż wskazane w zawiadomieniach może skutkować utratą wpłaconych pieniędzy (przeznaczeniem ich na inne cele niż pokrycie bieżących kosztów utrzymania lokali w związku z prowadzoną egzekucją komorniczą).

Biorąc pod uwagę skomplikowaną sytuację finansową spółdzielni, trudno ocenić, jak długo wpłaty dokonywane na konto aktualnie wskazane przez spółdzielnię będą bezpieczne i czy zostaną faktycznie przeznaczone na pokrycie kosztów utrzymania lokali, a nie na zaspokojenie roszczeń wierzycieli. Osobnym problemem związanym z działaniem tej spółki jest kwestia ewentualnego postawienia spółdzielni zarzutu obejścia prawa w celu uniknięcia egzekucji komorniczej. Kwestia ta nie jest jednak do końca problemem członków spółdzielni, lecz raczej wierzycieli; dopóki wierzyciele nie postawią zarzutów, spółka jest uprawniona do działania.

Wyrażam również opinię, że skoro ww. spółka służy do pośredniczenia w przekazywaniu opłat wnoszonych przez użytkowników lokali, to trudno w tym przypadku zarzucić spółdzielni działanie na niekorzyść tych użytkowników. Innymi słowy, jeżeli spółdzielnia poprzez spółkę reguluje np. płatności za media i inne opłaty, do których uiszczania jest zobowiązana wobec podmiotów publicznych i dostawców mediów, w istocie umożliwia to funkcjonowanie spółdzielni, co pozostaje w interesie jej członków.

Należy również wyeksponować, że spółdzielnia nie posiada instrumentów prawnych, by zmusić swoich członków do dokonywania opłat eksploatacyjnych na rachunek bankowy spółki. Z drugiej jednak strony dokonywanie tych wpłat na rachunek spółdzielni spowoduje ich zajęcie w toku prowadzonej egzekucji. Biorąc pod uwagę, że komornik prowadzi egzekucję na podstawie tytułu wykonawczego wydanego przeciwko spółdzielni a nie ww. spółce, zatem działania podejmowane przez spółdzielnię mają na celu ochronę środków finansowych pochodzących z opłat wnoszonych przez użytkowników lokali przed ich zajęciem w ramach egzekucji komorniczej z rachunku spółdzielni.

Odnosząc się bezpośrednio do pytania posła (cytuję): ˝Czy członkowie SM PAX mają uiszczać opłaty (...) na konto prywatnej spółki CEE Property wobec faktu zajęcia kont spółdzielni przez komornika?˝, informuję, że decyzję w tej sprawie, tj. na które konto przekazywać opłaty eksploatacyjne, podjąć musi indywidualnie każdy z użytkowników lokali. Minister, jako organ władzy publicznej, nie może wskazywać sposobów prowadzących do ewentualnego pozbawienia efektywności postępowania egzekucyjnego prowadzonego przez inny organ władzy publicznej, w tym przypadku komornika.

Analizując wskazane przez spółdzielnię zabezpieczenia, w tym powiązanie personalne prezesa spółdzielni i spółki, należy mieć na uwadze, że tożsamość osobowa prezesa zarządu spółdzielni i prezesa zarządu spółki nie stanowi gwarancji zabezpieczania interesów użytkowników lokali, którzy dokonają wpłat na konto spółki. Zgodnie z art. 203 § 1 ustawy Kodeks spółek handlowych (dalej K.s.h.) ˝członek zarządu może być w każdym czasie odwołany uchwałą wspólników (...)˝, przy czym uprawnienie wspólników nie może być wyłączone w umowie spółki, gdyż zgodnie z przyjętym przez Sąd Najwyższy kierunkiem wykładni przepis art. 203 § 1 K.s.h. (bezwzględnie obowiązujący) jest przepisem szczególnym w stosunku do względnie obowiązującej normy przewidzianej w art. 201 § 4 K.s.h., która wskazuje na możliwość wyłączenia w umowie spółki prawa odwołania członka zarządu przez wspólników*).

Odnosząc się do pytania posła (cytuję): ˝Czy wykup zajętych udziałów SM PAX przez CEE Property oznacza, że własność spółdzielcza staje się własnością tej prywatnej spółki?˝, informuję, że kontekst pytania jest niejasny i niejednoznaczny. Przepisy ustaw spółdzielczych nie przewidują możliwości wypuszczania/zbywania udziałów przez spółdzielnie mieszkaniowe; działalność taka, tj. wypuszczanie/zbywanie udziałów/akcji zgodnie z przepisami obowiązującego prawa przewidziane jest w wypadku spółek prawa handlowego.

Wydaje się, że powyższe pytanie może być konsekwencją informacji zawartej w zapytaniu posła (cytuję): ˝Członkowie SM PAX obawiają się także, że ze względu na handel długami spółdzielni ich spółdzielcza własność stanie się prywatną własnością CEE Property˝. W mojej ocenie powyższa informacja dotyczy przypadku tzw. przejęcia długu - konstrukcji uregulowanej na gruncie przepisów art. 519-534 Kodeksu cywilnego (dalej K.c.).

Zgodnie z art. 519 § 1 K.c. osoba trzecia może wstąpić na miejsce dłużnika, który zostaje z długu zwolniony. Przejęcie długu może nastąpić: przez umowę między wierzycielem a osobą trzecią za zgodą dłużnika (art. 519 § 2 pkt 1 K.c.) bądź przez umowę między dłużnikiem a osobą trzecią za zgodą wierzyciela (art. 519 § 2 pkt 2 K.c.). W ww. konstrukcji niezbędne jest zapoznanie się z postanowieniami umowy dla oceny sytuacji dłużnika, w tym przypadku spółdzielni. Informuję, że minister, na podstawie art. 93a u.p.s., nie posiada uprawnień do oceny umów cywilnoprawnych zawieranych pomiędzy podmiotami prywatnymi.

Jednocześnie informuję, że zgodnie z art. 1718 u.s.m. ˝Jeżeli w toku likwidacji, postępowania upadłościowego albo postępowania egzekucyjnego z nieruchomości spółdzielni, nabywcą budynku albo udziału w budynku nie będzie spółdzielnia mieszkaniowa, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przekształca się w prawo odrębnej własności lokalu lub we własność domu jednorodzinnego˝. Oznacza to, iż możliwości zaspokojenia wierzycieli ulegają znacznemu osłabieniu na rzecz preferencji osób, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali.

Odnosząc się do pytania posła o działania, jakie podejmie minister, aby bronić naruszonych praw członków, informuję, że minister jako organ władzy publicznej podejmuje działania wyłącznie na podstawie i w granicach prawa (patrz art. 7 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej), zaś zakres działalności ministra wobec spółdzielni mieszkaniowych ściśle określają przepisy art. 93a u.p.s. Przepisy te przyznają ministrowi uprawnienia kontrolne wobec spółdzielni mieszkaniowych, które nie mają charakteru nadzorczego, zatem nie ustanawiają żadnych prawnych możliwości władczego i jednostronnego oddziaływania na czynności i działania podejmowane przez podmiot prywatny, jakim jest spółdzielnia mieszkaniowa (patrz wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 15 lipca 2009 r., sygn. akt. K 64/09).

Trybunał Konstytucyjny zważył również, iż ˝spółdzielnia mieszkaniowa, jako osoba prawna typu korporacyjnego, korzysta z konstytucyjnie zagwarantowanych wolności i praw jednostki, w tym zwłaszcza z ochrony własności i innych praw majątkowych (art. 64 Konstytucji RP). Nie ulega bowiem wątpliwości, że majątek spółdzielni stanowi przedmiot własności prywatnej˝. Powyższe oznacza, że w aktualnym stanie prawnym minister nie posiada uprawnień władczo-nakazowych w stosunku do spółdzielni mieszkaniowych, a w konsekwencji nie jest uprawniony do autorytatywnego nakazania/zakazania spółdzielni prowadzenia określonego działania.

Obecnie oczekuję na przekazanie protokołu z prowadzonej lustracji działalności spółdzielni za lata 2007-2010. Ewentualne podjęcie działań wobec spółdzielni, w granicach uprawnień przewidzianych w art. 93a u.p.s., uzależniam od ustaleń i zachowań spółdzielni po zakończeniu ww. lustracji.

Z poważaniem

Podsekretarz stanu

Piotr Styczeń

Warszawa, dnia 6 marca 2013 r.

*) Patrz: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 listopada 2006 r. (sygn. akt V CSK 241/06), OSNC 2007/9/140, Biul.SN 2007/2/12, M.Prawn. 2007/22/125, Lex 224599.

Gość

Płacicie więcej czy idziecie na drogę sądową?

Gość

trzeba iść na WALNE i wybrać nowych ludzi