Czy można stracić mieszkanie, gdy spółdzielnia popada w dług - Forum mieszkańców osiedla przy ul. Stryjeńskich 19 (Warszawa Ursynów)

Eleanor Roosevelt

Czy można stracić mieszkanie, gdy spółdzielnia popada w długi w wyniku niegospodarności zarządu i braku kontroli Rady Nadzorczej ?

Aktualnie zgłoszona do sądu upadłość SM „Śródmieście” w Łodzi, wywołuje niepokój u wszystkich spółdzielców . Czy moja spółdzielnia też może popaść w takie tarapaty? Co mi grozi? Takie pytania stawia sobie wiele rodzin, która ma mieszkanie w zasobach spółdzielni mieszkaniowych.

Osoby posiadające odrębną własność lokalu niezależnie od tego, czy jest to mieszkanie, czy też lokal użytkowy, mogą spać spokojnie.

Długi spółdzielni:
Komornik nie zabierze im bowiem mieszkania ani nie sprzeda go na poczet spółdzielczych długów. Nawet gdyby na bloku została ustanowiona hipoteka, lokal jest z niej wyłączony.

Spółdzielca wobec wierzycieli odpowiada za długi spółdzielni tylko do wysokości wniesionych wkładów członkowskich. Nie mają oni zatem prawa do jakichkolwiek dodatkowych roszczeń i żądania spłat innych należności. Jednak niektóre długi spółdzielni są także długami spółdzielców.

Syndyk, który zajmie się spieniężaniem majątku upadłej spółdzielni, ma obowiązek w maksymalnym stopniu zaspokoić żądania wierzycieli.
W pierwszej kolejności zajmie się sprzedażą całego majątku wspólnego. Dotyczy to lokali zarówno mieszkalnych, jak i użytkowych, co do których najemcy nie mają spółdzielczego prawa, lub prawa własności, a jedynie zawarli umowę ich najmu.
Syndyk musi się także zająć egzekucją ewentualnych należności od samych spółdzielców.
Wszyscy, którzy mają jakiekolwiek zaległości, muszą się liczyć z tym, że może je ściągać komornik, a gdy takiej możliwości nie będzie, to nawet zlicytowane zostanie mieszkanie.

Gdy sprzedadzą spółdzielczy majątek:

Po ogłoszeniu upadłości, likwidacji spółdzielni lub komorniczego zajęcia majątku, zostanie on sprzedany po to, by zaspokoić żądania wierzycieli. Jeżeli kupi go prywatny podmiot, odrębna własność lokalu zostaje utrzymana, a mieszkanie własnościowe staje się odrębną własnością, jednak wtedy ta nowo wyodrębniona własność może zostać obciązona hipoteką ( art.45.1 i 2 Ustawo oSM). W przypadku gdy majątek przejmie inna spółdzielnia, wówczas ma ona obowiązek przyjąć spółdzielcę, posiadajacego spółdzielcze, lokatorskie prawo do lokalu, w poczet członków ( Art.16.2 i 3, Ustawy o SM).
Jeżeli jednak nabywcą budynku, lub udziału w nieruchomości nie zostanie inna SM, to to lokatorskie prawo do lokalu, zamienia się w umowę najmu, a tym samym taki spóldzielca traci swój wkład mieszkaniowy, wpłacony do SM ( Art.16.1 Ustawy o SM).

Zaś takie osoby, które posiadają jedynie umowę najmu, są w najgorszej sytuacji . Oni nie mają żadnej ochrony, poza zapisami ustawy z 21 czerwca 2001r, o ochronie praw lokatorów.Dotychczasowy spółdzielczy majątek może być bowiem wystawiony na sprzedaż albo zlicytowany, a nowy nabywca ma pełnię praw do lokalu. Może wypowiedzieć najem albo drastycznie podnieść czynsz.

Niewypłacalna spółdzielnia

Wniosek o ogłoszenie upadłości spółdzielni składają wierzyciele lub spółdzielnia, gdy jest niewypłacalna. Ale sąd może ten wniosek odrzucić, gdy okaże się, że nie ma nawet środków na przeprowadzenie postępowania upadłościowego. To najgorsza z możliwych sytuacji, gdyż wszystko pozostaje bez zmian. Wierzyciele w postępowaniach cywilnych dochodzą swoich roszczeń.

Jednocześnie wpłaty lokatorów za media, eksploatacje itp. zajmuje komornik.
Może to spowodować drastyczne pogorszenie warunków życia mieszkańców, bowiem nawet gdy będą oni płacić za media, wnosić opłaty eksploatacyjne i inne, to nie trafią one do dostawcy.
W przypadku gdy upadłość zostanie ogłoszona, spółdzielcy tracą członkostwo.
To, co dalej się będzie działo, zależy od ich decyzji.

Mogą w bloku założyć wspólnotę mieszkaniową i przejąć zarządzanie budynkiem. Wówczas mają możliwość zawarcia nowych umów z dostawcami mediów i innymi firmami obsługującymi budynek. Mają własny zarząd wspólnoty, odrębny rachunek, którego nie może zająć komornik ścigający spółdzielnię. Jednocześnie jednak w budynku (lub kilku budynkach), który utworzył wspólnotę mogą być lokale należące do spółdzielni, a na terenie nieruchomości znajdować się obiekty stanowiące jej własność. To majątek, którym zarządzać nadal będzie spółdzielnia albo syndyk.

Wspólnota się opłaca

Wspólnota mieszkaniowa, jaką utworzą właściciele posiadający odrębną własność lokali, jest możliwa, tylko gdy w obecności notariusza zwołają zebranie i podejmą w tej sprawie uchwałę. Ale konieczne jest do tego uzyskanie większości liczonej wielkością udziałów. Jeżeli takiej większości nie uzyskają, nie ma możliwości utworzenia wspólnoty. Wspólnota mieszkaniowa ma czystą kartę i może zawrzeć nowe umowy z dostawcami wody, prądu, centralnego ogrzewania itp. Jednak ponieważ każdy budynek w spółdzielni jest indywidualnie rozliczany, spółdzielnia lub jej następca prawny może dochodzić swoich roszczeń od wspólnoty w zakresie ewentualnych zadłużeń budynku, wynikających chociażby z przeprowadzonego remontu.

Nowa spółdzielnia

Mieszkańcy nie mają obowiązku tworzenia wspólnoty. W przypadku ogłoszenia upadłości spółdzielni i wygaśnięcia w związku tym członkostwa, mieszkańcy mogą utworzyć nową spółdzielnię mieszkaniową, która przejmie budynki, czy mieszkania, ale tylko te, które nie stanowiły własności upadłej.

Czy bronić spółdzielni

Po to, by obronić byt spółdzielni, walne zebranie musiałoby podjąć odpowiednią uchwałę o dodatkowym obciążeniu wszystkich spółdzielców koniecznością spłaty jej długów. To mieszkańcom zazwyczaj się nie opłaca. Jednak upadek spółdzielni wiąże się z wyprzedażą całego wspólnego majątku.

To mogą być place zabaw, parkingi i inne obiekty, które nie przynależą do konkretnych nieruchomości, ale stanowią część wspólną.

Co z nimi zrobi ich właściciel?

Na to wpływu już nikt nie będzie miał. Rolą syndyka jest zdobycie jak największej kwoty niezbędnej na chociażby częściowe zaspokojenie wierzycieli.

Niestety, proces likwidacji jest zazwyczaj długotrwały, co wpłynie także na wartość rynkową mieszkań.

Indywidualne długi Część spółdzielców ma zaległości w najróżniejszych opłatach. Nie mogą oni liczyć na to, że ich długi zostaną umorzone. Syndyk, likwidując spółdzielnię, będzie bowiem nadal dochodził tych należności. Być może nawet skutecznej niż władze spółdzielni.
***********************************************************************************************************************************************

* Mieszkańcy są obciążeni długami spółdzielni tylko do wysokości swoich udziałów. Za pozostałe nie odpowiadają.

* Za szkody wyrządzone niezgodnym z prawem działaniem odpowiada zarząd spółdzielni, rada nadzorcza lub likwidator. Mogą odpowiadać nie tylko finansowo, ale także z kodeksu karnego. Wtedy członkom władz trzeba udowodnić winę, a to wcale nie jest łatwe.

Gość

Czy przygotowujesz nas Eleonoro na upadłość SM Pax ?

Gość

Wniosek: tak upragniona przez niektórych upadłość dałaby się wszystkim bardziej lub mniej we znaki - bezpośrednio (utratą mieszkania lokatorskiego czy obciążeniem hipoteki mieszkania własnościowego) lub pośrednio (spadkiem wartości posiadanego lokalu, brakiem wody i CO do czasu utworzenia wspólnoty i podpisania nowej umowy na dostawę mediów, niemożnością wynajęcia mieszkania). Do tego egzekucja zaległych należności wobec spółdzielni przez komornika z ewent. licytacją lokalu.

Dobrze, że tak jasno i dokładnie przedstawiono skutki upadłości, teraz każdy z nas może sam ocenić, czy jest o co walczyć... Dla mnie to "z deszczu pod rynnę", choć mieszkanie mam przewłaszczone.

Gość

Gość

Jak to w końcu jest z mieszkaniami własnościowymi: w przypadku upadłości spółdzielni są obciążane hipoteką wpisaną na nieruchomości spółdzielni czy nie są ?

Gość

Zdarza się, że dochodzi do upadłości spółdzielni mieszkaniowej. Nie oznacza to jednak, że jej członkowie tracą dach nad głową

Spółdzielców chroni prawo, a konkretnie art. 541 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Posiadaczom statusu lokatorskiego i własnościowego oraz najemcom daje roszczenie o przekształcenie ich praw w odrębną własność. Osoby, które mają lokatorskie mieszkanie w budynku stojącym na gruncie o niejasnym stanie prawnym, mogą liczyć na prawo własnościowe.

Ale uwaga!
Spółdzielca skorzysta z roszczenia tylko wtedy, gdy złoży wniosek w tej sprawie do syndyka. Bez niego syndyk nic nie zrobi, nie musi też informować spółdzielców o przysługujących im uprawnieniach.

Członkowie spółdzielni nie mają bowiem prawa pierwszeństwa, lecz roszczenie. A różnica między nimi jest zasadnicza. Przy prawie pierwszeństwa syndyk zawiadamiałby spółdzielców, tak jak to robi np. gmina, informując najemców o prawie pierwszeństwa wykupu zajmowanych przez nich mieszkań.
Przy roszczeniu takiego obowiązku nie ma.

"Zobacz też nasz poradnik: Jakie prawa ma spółdzielca"

Na nieznajomości prawa stracą przede wszystkim spółdzielcy z lokatorskim prawem do lokalu. Pół biedy, jeśli budynek przejmie inna spółdzielnia, bo dalej będzie im przysługiwało lokatorskie prawo.
Gorzej, gdy syndyk sprzeda budynek innemu podmiotowi.
Lokatorskie prawo z mocy przepisów ustawy spółdzielczej przekształci się wówczas w słabsze, tj. w najem.

Osobną grupą spółdzielców są natomiast ci z lokatorskimi mieszkaniami wybudowanymi ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego.
Im nie przysługuje prawo przekształcenia ani w formie roszczenia,
ani z mocy przepisów. Po sprzedaży budynku stają się najemcami, chyba że trafi on do innej spółdzielni. Wtedy zachowają lokatorskie prawa.

Z roszczenia nie można skorzystać, gdy syndyk sprzeda już mieszkania osobom trzecim. Im szybciej więc złoży się wniosek, tym lepiej.

Spółdzielcy z własnościowym prawem mają wybór. Mogą skorzystać z roszczenia, a jeżeli tego nie zrobią, to i tak ich prawo zostanie – już z mocy samych przepisów – przekształcone w odrębną własność. Gdy ich blok przejmie inna spółdzielnia, dalej będą mieli własnościowe prawo.

Także najemcy mają roszczenie o przeniesienie mieszkania we własność lub o ustanowienie własnościowego prawa, ale tylko ci zajmujący lokale w budynkach, które przekazały spółdzielni przedsiębiorstwa lub inne podmioty państwowe. Jeśli z niego nie skorzystają, wciąż będzie im przysługiwał najem.

W najgorszej sytuacji są osoby, którym spółdzielnia dopiero budowała mieszkania. Przepisy nic na ich temat nie mówią. Nie mają oni żadnych szans na mieszkanie, nawet jeżeli już je wybudowano. Co najwyżej mogą żądać zaspokojenia swoich roszczeń z masy upadłościowej.

Przeczytaj więcej o: masa upadłościowa , mieszkanie , prawo lokatorskie , prawo własnościowe , Spółdzielca , spółdzielnie mieszkaniowe , syndyk , upadłość
Rzeczpospolita OnLine

Gość

Powtórzę pytanie: czy w przypadku upadłości spółdzielni mieszkania własnościowe są obciążane hipoteką wpisaną na nieruchomości spółdzielni czy nie są ?

Gość

Na wstępie należy zauważyć, że w wypadku upadłości spółdzielni mieszkaniowej ogólne zasady równego zaspokojenia wierzycieli ulegają znacznemu osłabieniu na rzecz preferencyjnego potraktowania osób, którym służą spółdzielcze prawa do lokali, zarówno lokatorskie, jak i własnościowe. Mamy tu do czynienia z preferencjami interesu spółdzielcy nad prawami wierzyciela.

Zgodnie z art. 1718 ustawy „jeżeli w toku likwidacji, postępowania upadłościowego albo postępowania egzekucyjnego z nieruchomości spółdzielni, nabywcą budynku albo udziału w budynku nie będzie spółdzielnia mieszkaniowa, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przekształca się w prawo odrębnej własności lokalu lub we własność domu jednorodzinnego. W wypadku nabycia budynku lub udziału w budynku przez inną spółdzielnię mieszkaniową byłemu członkowi przysługuje roszczenie o przyjęcie do tej spółdzielni. Przez byłego członka, o którym mowa w ust. 2, należy rozumieć członka, którego członkostwo ustało na skutek wykreślenia spółdzielni z rejestru w związku z zakończeniem postępowania likwidacyjnego lub upadłościowego i któremu przysługiwało spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu”.

Z powyższego przepisu jasno wynika, że wraz ze sprzedażą nieruchomości podmiotowi niebędącemu spółdzielnią mieszkaniową własnościowe prawa do lokali przekształcają się w odrębną własność.

Syndyk lub zarządca zawierają i wykonują m.in. umowy o przekształceniu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu we własnościowe, przeniesieniu na członka spółdzielni własności lokalu, co do którego służy mu własnościowe lub lokatorskie prawo do lokalu (art. 12 i 17).

Natomiast w przypadku ustanowienia odrębnej własności lokali zastosowanie znajdzie art. 44 ust. 11. Zgodnie z nim „w przypadku podziału nieruchomości stanowiącej własność spółdzielni, polegającego na ustanowieniu odrębnej własności choćby jednego lokalu na rzecz osoby innej niż spółdzielnia, obciążonej hipoteką istniejącą w dniu wejścia w życie ustawy, zabezpieczającą kredyt, z którego środki finansowe przeznaczono na potrzeby tej nieruchomości, hipoteka łączna nie powstaje. Jeżeli członek spółdzielni, na rzecz którego spółdzielnia dokonuje przeniesienia prawa odrębnej własności lokalu lub budynku dokonał wszystkich spłat, o których mowa w przepisach ustawy, to uzyskuje on prawo odrębnej własności lokalu lub nieruchomości bez obciążeń hipotecznych, z zastrzeżeniem art. 45 ust. 1”.

Z kolei zgodnie z art. 45 ust. 1 „z chwilą zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu, do którego członkowi albo osobie niebędącej członkiem przysługiwało spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, w tym spółdzielcze prawo do garażu, hipoteki ustanowione na tych ograniczonych prawach rzeczowych obciążają nieruchomości powstałe w wyniku zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu”.

Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, iż ustanowienie hipoteki na nieruchomości nie oznacza, że bank może potem żądać spłaty kredytu bezpośrednio od członków spółdzielni. Jeżeli spółdzielnia nie spełnia swoich zobowiązań, to bank jako wierzyciel może złożyć wniosek o ogłoszenie upadłości spółdzielni. Jeżeli spółdzielnia zostanie postawiona w stan upadłości, wszelkie wierzytelności będą dochodzone z jej majątku. Oznacza to, że nieruchomości spółdzielni, także te obciążone hipoteką, zostaną sprzedane. Nabywcą nieruchomości zabudowanej budynkami, w których znajdują się lokale, może być zarówno inna spółdzielnia, jak i podmiot niebędący spółdzielnią. W pierwszym przypadku lokator ma roszczenie o przyjęcie w poczet członków nowej spółdzielni i przyznanie mu takiego prawa, jakie posiadał. W drugim przypadku z mocy prawa spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu przekształca się w prawo najmu, a własnościowe prawo do lokalu w odrębną własność.

Wspomniany wyżej art. 44 ust. 11 niewątpliwie chroni członków spółdzielni.

Gość

z tego jasno wynika, że powinniśmy wykupić nasz grunt w urzędzie dzielnicy Ursynów, zanim zrobi to i kupi sobie razem z nami znowu jakiś sprytny Wójcicki czy CEE Marjańskiego;
ludzie, zobaczcie gdzie my żyjemy; czekanie nie wiem na co może nam się to czekanie odbić okropną czkawką;

Gość

Nie jestem prawnikiem dlatego pytam i dalej mam spore wątpliwości.
Czy przepisy art.44 ust.1 1 i art. 45 ust. 1 nie wykluczają się wzajemnie ?
Jak wygląda ten temat w stosunku do obciążeń hipotecznych ustanowionych przez Wójcickiego ?

Gość

przecież nawet teraz ci, którzy się uwłaszczają co prawda płacąc Wójcickiemu haracz, w zależności od wielkości mieszkania 3-4 tysiące za uwolnienie hipoteki, mają hipoteki czyste;
mogliby iść do sądu o zwrot tego haraczu, bo to nie są długi X czy Y-ka, który się uwłaszcza, tylko są to długi sm pax;
a długi spółdzielni płacą członkowie do wysokości wpisowego;
i na co czekamy nie uwłaszczając się i nie tworząc wspólnoty?