LIKWIDACJA SPÓŁDZIELNI A PRAWA DO LOKALI W JEJ ZASOBACH - Forum mieszkańców osiedla przy ul. Stryjeńskich 19 (Warszawa Ursynów)

Eleanor Roosevelt

LIKWIDACJA SPÓŁDZIELNI A PRAWA DO LOKALI W JEJ ZASOBACH

Likwidacja spółdzielni – postępowanie to jest uregulowane przez prawo spółdzielcze. Zmierza do wykreślenia spółdzielni z Krajowego Rejestru Sądowego. Z chwilą wykreślenia spółdzielnia przestaje istnieć oraz wygasa członkostwo wszystkich członków w tej spółdzielni. Jednak przed wykreśleniem spółdzielni z rejestru musi nastąpić zaspokojenie wszystkich jej długów, powinno się ściągnąć wszystkie jej wierzytelności, a także spieniężyć majątek spółdzielni najlepiej poprzez sprzedaż.
Kwestia co z prawami do lokali spółdzielni powstaje z chwilą, gdy w ramach likwidacji następuje sprzedaż budynku spółdzielni z lokalami, z których korzystają członkowie i inne osoby mające tytuł prawny do lokalu. Taki budynek może nabyć inna spółdzielnia mieszkaniowa albo inny podmiot niebędący taką spółdzielnią. W sytuacji pierwszej nic się nie zmienia i dotychczasowi posiadacze lokali zachowują bez zmian nabyte prawa do tych lokali, a ponadto mogą ubiegać się o przyjęcie do spółdzielni nabywającej budynek.
Jeżeli budynek nabywa podmiot niebędący spółdzielnią mieszkaniową, to wówczas następują z mocy prawa przekształcenia prawne, które reguluje art. 17 ( 18 ) ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, że z mocy prawa dotychczasowe spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przekształca się w prawo odrębnej własności lokalu lub we własność domu jednorodzinnego.
Jeżeli już była ustanowiona własność wyodrębnionego lokalu, to nic się nie zmienia i ta własność trwa dalej.
Natomiast inaczej kształtuje się sytuacja prawna osób mających spółdzielcze lokatorskie prawa do lokalu. W przypadku nabycia budynku przez inną spółdzielnię mieszkaniową dotychczasowi posiadacze prawa lokatorskiego zachowują bez zmian to prawo i mają prawo ubiegać się o przyjęcie do tej spółdzielni, która nabyła budynek likwidowanej spółdzielni.
Jeżeli nabywca nie jest spółdzielnią mieszkaniową, to wówczas spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu z mocy prawa przekształca się w prawo najmu podlegające przepisom ustawy o ochronie praw lokatorów. – art. 16 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
Pozostaje jeszcze do omówienia sytuacja wyjątkowa, ale istniejąca w rzeczywistości SM PAX. Mianowicie co w sytuacji, kiedy spółdzielnia nie ma tytułu do gruntu, na którym wybudowała budynek mieszkalny, tzn. nie ma do niego prawa własności ani prawa użytkowania wieczystego?
Sprawa ta nie jest w sposób jasny i jednoznaczny uregulowana w obowiązującym prawie, dlatego kwestię tę reguluje orzecznictwo sądów, w tym przede wszystkim Sąd Najwyższy, który 24 maja 2013 r. w składzie 7 sędziów rozstrzygnął zagadnienie prawne, dotyczące właśnie takiej sytuacji. Chodziło o to, czy można w takich sytuacjach braku tytułu spółdzielni do gruntu zakładać księgi wieczyste dla spółdzielczych własnościowych praw do lokali. Sąd odpowiedział na to pytanie negatywnie, że nie można a przy okazji określił, jaki charakter prawny mają takie spółdzielcze własnościowe prawa do lokali znajdujące się w budynkach posadowionych na gruncie nienależącym do spółdzielni. Mianowicie Sąd Najwyższy w uzasadnieniu stwierdził, że takie spółdzielcze własnościowe prawa do lokali są tymczasowymi prawami podmiotowymi, tymczasowymi, ale przekształcą się w prawa definitywne dopiero po uzyskaniu przez spółdzielnię prawa własności, bądź użytkowania wieczystego gruntu, na którym stoi budynek.

Z powyższego rozstrzygnięcia wynikają dwa wniosku:

To Zarząd Spółdzielni PAX nie wykonał wszystkich formalności, aby posiadacze lokali mogli uzyskać definitywne własnościowe prawo do lokalu.

2. Kwestia ta musi być naprawiona w postępowaniu likwidacyjnym, albowiem zwykle trwa ono kilka lat i likwidator może, a nawet powinien w toku likwidacji uzyskać tytuły do gruntów tam, gdzie spółdzielnia takich tytułów nie posiada. Skoro nie zrobił tego Zarząd mimo upływu kilku. a może kilkunastu lat, (warto zapytać Zarząd, czy podjął w tym zakresie jakieś starania, i czy może je udokumentować), to obecnie zadanie to może wypełnić likwidator spółdzielni, ponieważ spółdzielnia postawiona w stan likwidacji nadal istnieje, ma osobowość prawną, tylko istnieje jako spółdzielnia w likwidacji.